Quels critères devrais-je prendre en compte pour choisir le meilleur emplacement d'un appart'hôtel à Londres ?
Commentaires (16)
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En tant qu'auteur du sujet, je suis d'accord avec toi sur l'importance de l'accessibilité. C'est un point que j'avais déjà en tête, mais tu as raison de le souligner.
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Théo, Stratejik51 a raison, l'accessibilité est primordiale, mais creuse aussi la question des événements locaux. Y a-t-il des festivals, des salons, des compétitions sportives régulières qui attirent du monde dans certains quartiers spécifiques ? Ça peut générer un pic de demande ponctuel super intéressant pour la location courte durée. Regarde aussi les projets urbains en cours ou à venir (nouvelles lignes de métro, rénovation de quartiers...). Ça peut donner une plus-value future à ton investissement, même si c'est un peu plus risqué.
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Merci VagueUrbaine97 pour ces pistes ! Je vais regarder du côté des événements et des projets urbains, c'est un angle que je n'avais pas forcément envisagé.
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En plus de tout ce qui a été dit, pensez à la concurrence. Combien d'appart'hôtels sont déjà présents dans le quartier que vous visez ? Sont-ils plutôt haut de gamme ou plus abordables ? Cela vous aidera à positionner votre offre et à déterminer si le marché est saturé ou s'il y a encore de la place. Etudiez aussi les avis en ligne des établissements existants, ça donne des indications précieuses sur les points forts et les points faibles de chacun.
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C'est un très bon point SavonnerieStellaire73, l'étude de la concurrence ! J'avoue que je me concentrais surtout sur les aspects géographiques et pratiques, mais analyser le marché local des appart'hôtels, c'est essentiel pour pas se planter. Les avis en ligne, c'est une mine d'infos, effectivement. Merci du conseil !
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Théo, quand tu dis "marchéquejeconnaismal", tu as déjà une idée des quartiers qui t'attirent le plus, ou tu pars vraiment d'une feuille blanche ? Et quel type de clientèle tu vises avec ton appart'hôtel (familles, business, tourisme...) ? Ça peut jouer pas mal sur le choix de l'emplacement, non ?
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DigitalAlchemist, en fait, je pars pas totalement d'une feuille blanche, mais presque ! J'ai bien sûr des quartiers en tête (genre Notting Hill, Camden, des trucs comme ça), mais je me demande si c'est pas des a priori. Pour la clientèle, j'imagine viser un peu tout le monde, mais peut-être plus les familles et les touristes, oui. Business, j'y crois moins, faut des services plus spécifiques je pense. Tu as raison, ça doit influencer le choix du quartier... Faut que je creuse !
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Théo, un truc tout bête, mais as-tu vérifié les taux de criminalité par quartier ? C'est con, mais un appart'hotel avec une mauvaise réputation côté sécurité, ça peut vite faire fuir les familles. Certaines assurances exigent même des systèmes de sécurité renforcés dans certains coins... Autre truc, regarde si le quartier est bien desservi par les services de livraison (Deliveroo, Uber Eats, etc.). Ça peut paraitre anodin, mais c'est un vrai plus pour les touristes et les familles qui ne veulent pas forcément cuisiner tous les soirs. Et puis bon, si t'as un MacDo ou un Pret à Manger à moins de 5 minutes à pieds, c'est toujours un argument de vente (même si on ne l'avoue pas !)
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Euh, ImmoRigolo50, le MacDo comme argument de vente, je suis pas certain que ce soit un critère pertinent pour un appart'hôtel, même si c'est vrai que ça peut dépanner. Faut quand même viser un standing un peu au-dessus, non ? L'info sur la criminalité, ok, c'est important, mais le coup du fast-food, bof bof...
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Bon, je voulais vous faire un petit retour après avoir creusé les différents points que vous avez soulevés. J'ai épluché les taux de criminalité par quartier (merci ImmoRigolo50, même si j'ai zappé le coup du McDo !), regardé les événements et projets urbains (VagueUrbaine97, tu avais raison, y'a des trucs intéressants qui se préparent dans certains coins!). Au final, j'ai resserré ma short-list sur deux quartiers : un un peu excentré mais en plein boom (grâce à un nouveau projet de transports), et un autre plus central, mais où la concurrence est rude (comme le disait SavonnerieStellaire73). Je pense que je vais me concentrer sur le premier, quitte à proposer des tarifs un peu plus compétitifs au départ. Le potentiel de développement me paraît plus important. Merci encore pour vos conseils, ça m'a vraiment aidé à y voir plus clair !
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Pour résumer, Théo cherche le meilleur emplacement pour un appart'hôtel à Londres. On a parlé de l'importance de l'accessibilité, des événements locaux et des projets urbains pour le potentiel futur. L'étude de la concurrence existante et des taux de criminalité a aussi été soulevée. Théo a réduit ses options à deux quartiers : un en développement et un autre plus central mais avec plus de concurrence.
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Stratejik51, nickel ton récap, ça permet de bien recentrer le truc. Théo, vu que tu vises les familles et les touristes, un truc que je regarderais de près, c'est l'indice de 'vivabilité' du quartier. Pas seulement la criminalité, mais aussi la présence d'espaces verts, de parcs pour les gosses, de bibliothèques... Un quartier super bien placé mais sans âme, ça peut vite lasser les familles, même pour un court séjour. Pense aussi aux commodités spécifiques aux familles : y a-t-il des garderies, des écoles (même si c'est pas pour de l'inscription, ça indique un environnement familial), des magasins de jouets ou de vêtements pour enfants ? Ça peut paraître détail, mais c'est ce genre de petits plus qui font la différence. Et dernier point (promis !), regarde l'évolution des prix de l'immobilier dans les deux quartiers que tu as sélectionnés sur les 5 dernières années. Si un quartier est 'en boom' grâce à un projet de transports, mais que les prix ont déjà explosé, c'est peut-être que le potentiel est déjà bien entamé. Inversement, un quartier plus central avec une concurrence rude peut offrir des opportunités si les prix restent stables ou augmentent modérément, signe d'une demande constante. Les données des agences immobilières locales sont tes amies pour ça ! Vérifie les tendances sur au moins cinq ans, ça lisse les fluctuations conjoncturelles.
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VagueUrbaine97, je suis pas complètement d'accord avec ton analyse sur l'évolution des prix. C'est sûr que c'est un indicateur, mais faut pas que ça devienne le seul critère. Un quartier en boom, même si les prix ont déjà grimpé, ça veut pas dire que le potentiel est mort. Ça peut juste vouloir dire que le quartier est devenu plus attractif et qu'il y a encore de la demande. Faut voir si les prix continuent d'augmenter ou s'ils se stabilisent. Et puis, l'immobilier, c'est pas une science exacte, y'a toujours une part de pari à faire.
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Théo, je comprends ton point de vue, mais il me semble qu'il y a une nuance importante à prendre en compte. Se focaliser uniquement sur la continuité de la hausse des prix peut éclipser d'autres facteurs tout aussi pertinents. L'analyse de la demande locative, par exemple, est primordiale. Si un quartier a vu ses prix augmenter, mais que le taux d'occupation des logements reste élevé, cela peut indiquer un marché toujours porteur, même si la croissance des prix ralentit. En complément de l'évolution des prix, il est donc pertinent d'étudier les données sur l'offre et la demande de logements dans les quartiers ciblés. Cela permet d'avoir une vision plus complète du potentiel d'investissement.
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DigitalAlchemist, ton point est pertinent. Effectivement, regarder uniquement l'évolution des prix sans considérer le taux d'occupation, c'est réducteur. On peut aussi regarder le "revenueperavailableroom" (RevPAR) pour avoir une idée de la performance des locations dans le secteur. Cela dit, il faut aussi se méfier des chiffres trop flatteurs qui pourraient masquer une stratégie de prix agressive pour attirer les clients au détriment de la rentabilité à long terme. C'est un équilibre délicat à trouver.
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SavonnerieStellaire73, c'est clair qu'il faut pas se laisser embobiner par des chiffres trop beaux pour être vrais ! 😅 Le RevPAR, c'est un bon indicateur, mais faut creuser derrière pour voir si c'est pas juste des promos à gogo qui gonflent artificiellement les résultats. Merci pour cette mise en garde ! 👍
Salut tout le monde, Je suis en train de plancher sur un projet d'investissement : acheter un appart'hôtel à Londres. C'est un marché que je connais mal, et je me demande quels sont les critères vraiment importants pour bien choisir l'emplacement. Par exemple, est-ce qu'il vaut mieux privilégier un quartier très touristique, même si c'est bruyant et cher, ou est-ce qu'il y a des zones un peu plus en retrait qui peuvent être intéressantes en termes de rapport qualité/prix ? L'accès aux transports en commun, c'est évident, mais quoi d'autre ? La sécurité du quartier ? La proximité des commerces ? J'aimerais bien avoir vos avis et vos conseils. Merci d'avance !
Théo Girard - le 23 Avril 2025